4.6606 EUR | 3.7886 USD Contact | WEB

Investiția imobiliară, o afacere profitabilă. Ce costuri trebuie avute în vedere?

22 iun 2016 | Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro

Achiziția unei proprietăți imobiliare cu scop investițional poate aduce profituri însemnate, dacă este atent planificată. Clienții trebuie să facă niște calcule înainte de a începe întregul demers, avertizează specialiștii. Pentru a evita surprizele, trebuie avute în vedere toate costurile ulterioare – taxe și impozite, întreținere, cheltuieli suplimentare.

40443-achizitie_cu_scop_investitional.jpg
Diversificarea veniturilor este o preocupare a multor români, iar investiția în imobiliare este printre primele opțiuni. Dar dincolo de strălucirea noțiunii de „rentier” sunt numeroase calcule, pentru a atinge un profit cât mai mare, subliniază specialiștii. Încă înainte de a cumpăra o locuință ce urmează a fi închiriată, viitorii proprietari trebuie să pună pe hârtie detalii legate de modul de finanțare, taxe locale și taxe pe venituri, să întrevadă cheltuieli suplimentare ce apar inevitabil, cât și costurile de întreținere a proprietății. Numai după o analiză atentă se poate calcula profitabilitatea unei astfel de investiții.

„Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate”, atenționează Florin Poștoacă, Manager Departament Investitii, Nordis, menționând că rata de profit anuală a unei locuințe bune, închiriate, este, în acest moment, cuprinsă între 6 și 8% pe an (și poate fi depășită în anumite situații).

Care sunt factorii care influențează profitabilitatea unei investiții imobiliare?

Inițial, trebuie calculate costurile de achiziție a unei locuințe – dincolo de prețul investit în proprietatea imobiliară, specialiștii ne sfătuiesc să avem în vedere costurile pe care le implică modul de finanțare, costurile de consultanță imobiliară și taxele pe care le implică întocmirea actelor.

Modul de finanțare (cu banii jos sau cu un credit) – dacă locuința este achiziționată prin credit, trebuie luat în calcul și costul cu dobânda. Costurile cu dobânda și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de moneda în care se ia creditul, bancă, scoringul celui care solicită creditul, momentul în care se ia creditul. Cel mai rapid și simplu este să raportați rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului (calculate în aceeași monedă).

„Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar totodată nu va indisponibilizați toată suma necesară achiziției”, sfătuiesc reprezentanții Nordis.

Taxele notariale – către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție, suma care include onorariul notarului, dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.

Consultanța – un specialist imobiliar vă poate ajuta să luați cea mai bună decizie. Costul serviciilor de consultanță imobiliară variază între 2% și 3% din prețul la care se tranzacționează proprietatea.

După semnarea actelor, proprietarii trebuie să aibă în vedere diverse alte taxe și impozite. Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de către administrațiile finaciare locale, sunt diferite în funcție de destinația pentru care este folosită locuința (scop rezidențial sau comercial/birouri) și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății.

„Dacă chiriașul înființează un sediu de companie în proprietatea închiriată și își deduce cheltuielile cu utilitățile, impozitul anual pe proprietate poate crește semnificativ. De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului, acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății, dar dacă  este închiriată de către o  persoană juridică cu activitate de birou / comercial, impozitul este majorat până la 1,2% (adică o diferență de un punct procentual anual, care se scade din profit)”, mai sfătuiesc reprezentanții Nordis, precizând că impozitul pe proprietate se plătește către DGITL (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale) în raza căreia se află casa sau apartamentul.

Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este în cunatum de 12% din valoarea totala a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate – prima și respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă +5,5% CASS la a doua sau a treia sau a n proprietate. Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

Nu în ultimul rând, trebuie luate în considerare costurile aduse de pregătirea de închiriere a locuinței și mentenanța sa. Majoritatea chiriașilor români preferă locuințele complet mobilate și utilate, astfel că primele costuri vor fi cele legate de mobilare.

„Amenajarea minimă pentru închiriere se face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție (o garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică, are cel mai mic preț de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea și cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament de două, trei sau patru camere într-o zonă de lux va necesita mult mai mulți bani cu achiziția și amenajarea, dar și chiria lunară va fi exponențială)”, exemplifică reprezentanții Nordis.

De asemenea, este nevoie de lucrări de renovare, în special între contractele de închiriere - curățenia generală, vopsitul pereților, eventual schimbarea mochetelor, reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice. Totodată, trebuie avută în vedere și înlocuirea acestora la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași. O altă cheltuială curentă vine de la întreținerea spațiilor comune și în perioadele de neocupare: dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, aceste sume trebuie acoperite de proprietar (până la 10-15% din chiria solicitată pe un an).

„Ne sfătuim mereu clienții să stabilească o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală. Cheltuielile cu întreținerea spațiilor comune și neîncasarea chiriei se scad din profitul anual. Din experiența noastră, marja de chirie care poate fi scăzută pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%”, conchid reprezentanții agenției imobiliare Nordis.

CITEȘTE ȘI ALTE ARTICOLE:

Ştirile zilei

 Măsurile propuse de ANCPI pentru accelerarea Programului național de cadastru au trecut de Guvern
 În T1 din 2018 vânzările de locuințe au crescut cu 15% față de T1 2017
 tIMOn - ANULAT! Organizatorii acuză, Primăria se disculpă
 Locuințele din UE s-au scumpit cu 4,5% în ultimul trimestru din 2017