4.7218 EUR | 4.2434 USD Contact | WEB

Imobiliare spuse pe șleau

17 iul 2019 | Ilinca Radu

ZAI la o cafea cu Răzvan Muntean și Giulio Angheloiu de la Premier Imobiliare. Cu zeci de ani de meserie la activ, Giulio Angheloiu are o mulțime de povești savuroase. Imobiliarele spuse pe șleau de cel care a încheiat prima tranzacție prin programul Prima casă, în 2009 și primul contract cu credit ipotecar din România, în 1998.

42467-1.jpg

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Când am filmat pentru videoclipul Imopedia, a fost un moment în care am simțit pentru prima oară poate că sunt parte dintr-o breaslă. A fost o comunitate și probabil se vede în videoclip ce personaje, aproape ce personalități din domeniul imobiliar au participat. A fost un moment în care se puteau coagula aceste personaje, eventual să se nască sau să se ralieze un lider, dacă nu era unul printer cei de acolo, și comunitatea, breasla imobiliară să fie cu multe trepte mai sus decât este în momentul acesta, în care o simt absolut dezbinată.”

Răzvan Muntean

„Simți această dezbinare și în activitatea ta de zi cu zi?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„În mod cert se simte și în ultimii ani m-a făcut să fiu un lup singuratic, să mă retrag în zona mea de sud, sud-est și să tai și eventualele colaborări, tocmai de teama de a nu fi păcălit sau de a nu intra în contact cu persoane care erau nedemne de această profesie atât de frumoasă.”

Răzvan Muntean

„Ce crezi că ar trebui să facă agenții imobiliari/dezvoltatorii/autoritățile? Sunteți printre puținii care, în momentul de față, nu au cu adevărat o voce.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Lucrurile astea nu pot fi create artificial. Zona de imobiliare este în perfecta concordanță cu zona politică, să zicem. Acolo nu poți să inventezi un lider. Avem acum în fruntea țării un personaj care nu ar fi putut să care bagajele lui Brătianu.

În momentul de față, din breasla noastră lipsesc liderii. Și nu-i poți inventa. Ei trebuie să se impună.

De ce m-am retras? În ultimii cinci ani am încercat să abordez altfel lucrurile. Am vrut să aduc copii, care au descălecat aici, în București, din zonele din jurul Capitalei, pe o rază de 100 de kilometric, să spunem. Mi-am stabilit ca obiectiv copii buni, pentru că genetic suntem structurați exceptional din punctul acesta de vedere, cărora să le ofer absolut totul. Și le promiteam că dacă vor dori să plece de la mine, după o perioadă de doi – trei ani, o vor putea face cu un apartament, luat bineînțeles cu un credit Prima casă, dar să plătească o rată modică de 150 – 160 de euro și o mașină. Am reușit.

Eram bulversat la începutul interviului cu ei. Îi întrebam: te duci să bei în centrul vechi. Știi ce reprezintă străzile Șepcari, Blănari? Nu știau. Le povesteam faptul că, în urmă cu zeci sau sute de ani, pe acele străzi erau create meseriile. Pe atunci, dacă ar fi avut 14 – 15 ani, decât să bată străzile, tatăl său l-ar fi dus la un blănar acolo, l-ar fi lăsat ucenic, cu drept de viață și de moarte al celui care era liderul micii întreprinderi, iar după doi ani de zile ieșea un bun meseriaș. Dar trebuia să își asume riscuri -  să se trezească noaptea, să ia o piele, să riște să o strice, dar exista, în același timp, și posibilitatea să iasă un produs bun. Ca un fotbalist care rămâne, după antrenamente, încă două ore și trage singur la poartă. Ca avocații din ziua de azi, ca notarii, care au nevoie de o perioadă de doi – trei ani în care să care hârtiile, să „lingă” praful de pe dosarele celor mari, ca după aceea să poată fi pe picioarele lor. Mi-a ieșit foarte bine treaba asta. A funcționat vreme de cinci ani.

Ce reproșez acum celor care fac seminarii, webinarii, întâlniri peste întâlniri, acelor teoreticieni desăvârșiți? Teoria este frumoasă, poți deveni milionar în șapte ani, conform scriptelor lor. Dar practica ne omoară.”

Răzvan Muntean

„Cineva care are tact pedagogic poate șlefui un ucenic, zic eu.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Da, dar dacă nu coboară pe teren să exerseze singur și să se lovească de diverse lucruri…”

Răzvan Muntean

„Asta e partea a doua. Probabil că mulți se gândesc că gata, m-am dus la un curs, am stat o jumătate de zi, o zi, am mai făcut eventual un coaching cu câteva persoane și, dintr-o dată, mi-a transferat informația, a fost ca și când ai băga un stick USB. Într-adevăr, aici este vorba despre o perioadă de ucenicie nu de o zi, de o săptămână, de o lună. Ca să înveți meserie, trebuie să stai măcar unul – doi ani pe lângă cineva…

Ne spunea acum câteva săptămâni Cristian Popescu Ialomița că, potrivit normelor europene, cam aceea este perioada pentru partea de școlarizare, ca să poți profesa cu adevărat – doi ani, doi ani și jumătate. Asta la nivel pur teoretic, încă nu este implementat, dar, când au fost creionate cam pe acolo au fost setate.”

42469-g_a.jpg

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Eu am fost adeptul acestor copii care trebuie ținuți în cuib foarte puțin timp, după care lăsați liberi și culmea: ei ajungeau să performeze într-o perioadă foarte scurtă de timp. În trei până la șase luni deveneau niște agenți imobiliari pe care mă puteam baza. Genetic suntem foarte bine structurați, acesta este marele nostru avantaj, pe care nu îl speculăm. Asimilau foarte rapid, îi luam pe parte juridică, făceam câteva lecții cu ei, în învățam ce înseamnă cadastru, intabulare, ca să poată prezenta, să știe ce să ceară de la un proprietar. Și faptul că se duceau singuri, după program, vedeau proprietăți – noi vindem foarte mult ansambluri rezidențiale off plan… Îi învățam: stați pe marginea unei gropi și uitați-vă la fiecare fier, fiecare metru cub de beton care este turnat acolo ce înseamnă, după aceea stâlpi, cărămizi, tot… stați și uitați-vă ce se întâmplă acolo și întrebați: de ce se întâmplă treaba asta? Un coleg de-ai voștri, mult mai bine pregătit sau mai calificat, nu vă primește la o vizionare? Deschideți-i portbagajul și săriți acolo. După părerea mea, meseria așa se învață.

Eu pur și simplu îi sorbeam cuvintele mentorului meu. Este vorba despre Ion Radu Zilișteanu, un monstru sacru al zonei noastre. Îi sorbeam cuvintele. El cunoștea aceste lucruri din practică, într-o țară civilizată sau în țări civilizate gen Australia și SUA, și foarte multă teorie. Geniul lui a știut cum să aplice aici ce a învățat acolo și să aibă printre primele agenții imobiliare din București. A activat cu success și la periferii, unde exista o categorie de oameni, și în zonele centrale, ultracentrale.

El a prins drag de mine, la fel cum se întâmplă în permanență când există această chimie între profesor și învățăcel. Dacă există această chimie, profesorul pune mult mai mult suflet în ucenicul pe care îl îndrăgește. Am ajuns în imobiliare absolut întâmplător, datorită probabil și ego-ului meu, care este exacerbat. Am văzut în anii 90 un anunț pe o stradă – angajăm agenți imobiliari, singurul test care va fi luat în considerare se referă la coeficientul de inteligență. Cine știa, în 1990, ce înseamnă coeficient de inteligență? Nu știam, dar mă gândeam că acesta îmi reflectă personalitatea. M-am înscris acolo. cred că au fost o mie de candidați. El dorea să selecteze doar zece. Eu m-am clasat pe locul șase sau șapte, iar a doua zi ne-a chemat pe toți cei zece. Am rămas uimit, eram în compania unor persoane care cred că aveau IQ-ul de cinci ori mai mare decât mine. Niciunul dintre ei nu a rămas în imobiliare, erau niște persoane care nu s-ar fi putut adapta și nu s-au adaptat domeniului imobiliar. Aveau în față cu totul și cu totul alte cariere. Numai că atunci, în anii 90, ai fi încercat absolut orice.

Domnul Zilișteanu era foarte organizat și acorda fiecărei proprietăți o atenție deosebită. El m-a învățat… deviza firmei mele, când mi-am deschis compania mea, în 1994, a fost „Cunoaștem și câinii, și gropile, și pomii, și femeile de serviciu de la blocul dumneavoastră”. Și, într-adevăr, agenții mei, dacă îi trezeam noaptea la ora două și îi întrebam: „Cum ajungi din punctul A în punctul B?”, îmi răspundeau imediat. Știam absolut tot ce se întâmplă. Aveam agent lângă mine, care era contactat de cineva care se dădea drept proprietar -  „am un apartament de trei camere cu vedere stradală pe Brâncoveanu, la nr. 13”. Și agentul meu, deși era foarte calificat și educat, îi spunea: „stimate domn, de ce mă mințiți?” Îmi cădea fața, cum îți permiți să vorbești așa cu un client? Iar el spunea: „nu sunteți proprietarul acestui apartament, pentru că apartamentul respectiv cu trei camere are vedere pe spate”. Și clientul recunoștea: „da, e sora mea, care e plecată în Canada și mi-a lăsat cheile”. La nivelul acesta de cunoaștere a zonei ajunsesem cu toți colaboratorii mei.”

Radu Zilișteanu

„Constat că Giulio a rămas la fel de glumeț cum era și pe vremea aceea și cred că asta l-a ajutat cu siguranță în carieră. Pentru că, de multe ori, intrăm în contact cu persoane care nu sunt relaxate, sunt încruntate și atunci nu prea avem chef să facem afaceri cu aceste persoane. Este foarte important să fii destins, să fii calm, să fii un bun ascultător, în primul rând. Să-l asculți pe celălalt, să ai disciplina discuției și atunci lucrurile merg bine.

Nu aș putea să spun că a fost un ucenic ascultător, pentru că perioda în care a stat la mine nu a fost extrem de lungă. Însă a fost un ucenic efficient. Tocmai de aceea a făcut demersuri pentru a zbura singuri. Nu toți au această capabilitate de a se arunca oarecum în necunoscut.”

Ce ar trebui să facă breasla imobiliară pentru a fi unită?

42471-r_z.jpg

Radu Zilișteanu

„După părerea mea, în afară de orgoliu, care este foarte mare în România, adică fiecare vrea să fie șef, ceea ce nu-i o pâine ușoară, mai există un aspect obiectiv: dintre cele cinci piețe de bani - piața bancară, piața bursieră, piața valutară, piața de asigurări și piața imobiliară, așa cum sunt definite în teoria economică, piața imobiliară este singura care nu este reglementată. Singura reglementare referitoare la agențiile imobiliare este într-un act normativ care a fost promovat de ANPC și care spunea să îți pui orarul pe ușă și să dai nu știu ce declarație să semneze clientul.

Însă literalmente piața imobiliară nu a fost organizată legal. Și atunci, în celelalte patru piețe de bani, formarea unui organism profesional puternic a fost împinsă și de lege. Pentru că trebuia să se organizeze, trebuia să existe un partener de discuții și, în unele cazuri, să existe un corp profesional cu care să se poată discuta.

Pentru că există atâtea orgolii, atâtea APAIR-uri și mai știu eu ce, părerea mea este că, în cele din urmă, se va coagula comunitatea imobiliară în momentul în care va apărea o lege și comunitatea va fi obligată să-și apere interesele într-un mod foarte serios.”

Ce calități ar trebui să aibă un agent imobiliar?

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Părerea mea este că etica se dobândește. Dacă a fost vânzător și a vândut medicamente poate că a avut etică pe medicamente, dar nu are etică în imobiliare.

Știi cum îi vine etica asta? Prin rezultate imediate. Trebuie făcut un training foarte scurt, practic, aruncat în această luptă… Să zicem că ajunge într-o compania în care întrunește și unde găsește toate cele necesare, de la colectiv până la baza de date și toate celelalte, o atmosferă ca lumea… în două luni de zile poate intra direct în piața muncii, chiar dacă este agent imobiliar a doua zi. Din nefericire, este trecut în cartea de muncă agent imobiliar de a doua zi, fără niciun fel de calificare necesară. Iar această etică se dobândește. Cum? Având rezultate, încheind tranzacții, în urma cărora încasează bani.”

Răzvan Muntean

„Există și varianta în care închide tranzacții, dar le închide într-un mod neetic. Mă refer la situația în care, la un moment dat, poate una dintre cele două părți ale tranzacției a fost viciată.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Agentul imobiliar este om. În momentul în care rezultatele lui nu sunt cele pe care le așteaptă și începe să sufere din punct de vedere financiar începe să facă derogări de la absolut orice, inclusiv de la acea etică. Iar asta se întâmplă în orice domediu.”

Răzvan Muntean

„Vorbesc despre etica aceea care pleacă de la cei șapte ani de acasă. Dacă tu folosești cei șapte ani de acasă ca referință în momentul în care ești aruncat în tranzacție și gândești pe principiul „să nu fac ceva ce pe mine m-ar deranja să-mi facă altcineva”, cam acolo este zona de etică.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Conform unei statistici oficiale, aproximativ 60% dintre români au încă wc-ul în fundul curții, nu au apă curentă și canalizare. Se presupune că 60% dintre agenții care vin în București să se angajeze au trecut printr-o astfel de experiență.

Norocul nostru este că, în zonele rurale sau în orașele mai mici, există cei șapte ani de acasă. 60% se încadrează în această categorie. Ei își doresc să prospere. Ei vin aici și descalecă – de regulă, dacă vine de la Oltenița se oprește pe Șos. Olteniței, la Piața Sudului, dacă a venit din zona Pitești se oprește pe Iuliu Maniu unde vede primele blocuri cu zece niveluri etc. și acolo poate face niște lucruri urâte – să fure, să dea în cap sau să își dorească să învețe o meserie.

Să zicem că jumătate dintre ei aleg să învețe o meserie. Ce au la îndemână este să fie vânzători, să intre în vânzări. Poți vinde orice, nu neapărat să vinzi la un butic. Să zicem că poate ajunge pe mâinile mele acel copil. Și chiar îi invit să vină și să testeze Academia Premier. Încerc și poate chiar reușesc să îi pun acea brățară de aur, de care bunicii lui îi spuneau că ar fi meseria. Șansele să reușească, iar etica lui să existe sunt foarte mari. Până atunci nu avea etică, dar, dacă nu are rezultate la mine, trebuie să dea în cap, trebuie să facă ceva urât, trebuie să-l păcălească pe un cumpărător.

Sunt dezvoltatori care fac apartamente la subsol și spun că sunt la demisol.  Acele apartamente sunt boxe. În acele apartamente nici nu poți să-ți faci mutație pe buletin. Și totuși există cumpărători care, din cauza nevoilor și a banilor puțini pe care îi au, cumpără acele subsoluri. Nici măcar nu-și vor putea face vreodată mutația în buletin. Normal, etica profesională indică să-i comunici acelui om faptul că este subsol, nici măcar nu este demisol.

Dacă acel învățăcel are rezultate, din punct de vedere financiar stă bine, îi va spune acelui cumpărător că acest tip de proprietate are probleme și care sunt acestea. Dacă nu are rezultate, dacă este tranzacția viselor, nu a mai încheiat o tranzacție de o lună – două – trei și este disperat, bineînțeles că etica va trece pe locul al doilea.

Există vreun agent imobiliar care a fost penalizat pentru nerespectarea eticii? Există legislație în acest domeniu – ascunderea anumitor lucruri… Nu există niciun for care să îl condamne în momentul acesta, doar justiția.” 

Răzvan Muntean

„Până la justiție mai există șeful lui, care poate să îl șlefuiască… pentru că e normal, există tentații…”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Dar dacă șeful lui nu are etică? Poate și șeful lui are nevoie de bani.”

Răzvan Muntean

„Și atunci ce să înțeleg? Că suntem într-o meserie în care etica este la nivel de „depinde cum stau cu banii”?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Gândește-te că totul este putred în acest domeniu. În zonele din jurul Bucureștiului, vorbim de localități aflate la 10 km de București, care în alte țări ar fi fost flori, oamenii trăiesc într-o mizerie cruntă, pe o infrastructură deplorabilă. Tot ce discutăm aici se încadrează în acest peisaj.

De ce nu avem în București sau în zona metropolitan sau în țară oameni calificați? De ce un doctor trebuie să fie ministru la Agricultură?

În SUA, ca să fii agent imobiliar, ai nevoie de niște cursuri, care sunt 60 de ore sau 100 de ore, după care poți fi agent imobiliar. Nu este o mare diferență între 0 și 60 de ore. De exemplu, e mai ușor peste tot să fii agent imobiliar decât să fii taximetrist.”

Răzvan Muntean

„Consideri că este mai bine să-l lași pe agent să se dea cu capul de pereți și să-și dea seama cu ce a greșit, chiar cu riscul de a faulta niște oameni care au strâns o viață niște bani? Ne întoarcem la acel subsol. Dacă eu știu că omul ăla are 50.000 de euro și a cumpărat un subsol, cu care nu prea are ce face, pentru că îi știu clar obiectivele, în mod normal ar trebui să mă autosesisez. Eu, ca agent. Dar dacă mă uit în buzunar și bate vântul risc să tac.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Acel subsol a fost avizat și autorizat de niște instituții ale statului. Dezvoltatorul imobiliar nu poate să suporte nicio consecință, pentru că, la urma urmei, este un „mercenar”, care trebuie să construiască cât mai mult, să obțină un profit cât mai mare din investiția respectivă. Cu orice preț, respectând limitele legale. Legea este impusă de către autoritățile locale. Este rolul lor să autorizeze, să supervizeze construcția și să o recepționeze la final, deci să o introduce în circuitul civil.

Aceste legi nu trebuie făcute, în niciun caz, de dezvoltatori, pentru că un dezvoltator ar da o lege de n-ar mai planta nimeni un copac. Pe un teren de un hectar sau de o mie de metri pătrați un dezvoltator nu și-ar dori să fie nici măcar un copac, ci fiecare centimentru pătrat să fie folosit în scop propriu. Sunt niște mercenari. Nu ar trebui să generalizăm, sunt și investitori care își doresc să aibă un parcurs de mare durată și pe o perioadă mare de timp să fie mândri să treacă prin dreptul acelor dezvoltări imobiliare. Dar aceștia sunt foarte puțini.

Mâna pe bani și ochii la ușă. Acesta este principiul care ghidează un dezvoltator imobiliar. Cel care trebuie să țină cravașa și trebuie să-l țină în frâu este legiuitorul.”

Răzvan Muntean

„Crezi că în momentul de față legiuitorul este foarte permisiv?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Absolut. Sunt doar câteva instituții care, în urma unor evenimente dramatice, gen Colectiv, vin și fac abuzuri sau sunt incompeneți sau sunt depășiți numeric. Și aștept șase – șapte luni după un aviz care nu trebuie să fie obținut. Trebuie să existe niște zone foarte bine gândite și un dezvoltator să înțeleagă exact ce se poate și ce nu se poate.

Bucureștiul nu a reușit în 30 de ani să-și refacă, să-și facă un PUG care să stabilească direcțiile de dezvoltare ale acestui oraș pe următorii 50 de ani. Din incompetență. Pentru că, așa cum o avem în fruntea guvernului pe Viorica Dăncilă, la fiecare nivel avem câte o Viorica Dăncilă. PUG-ul vechi, care a fost făcut în urmă cu foarte mulți ani, făcuse orașul ca o floare, existau zonele verzi, care protejau de praful din Campia Bărăganului și de vânturi, s-au făcut regularizări, s-au făcut străzi mai late decât Champs Elysees, s-au făcut cartierele dormitoare, dar s-au și păstrat anumite zone, a fost refăcută infrastructura, a fost făcut metroul.

Mă uitam la știri, era un desen animat, o minciună sfruntată, că se va face Gara de Nord cu mult deasupra, cu trenul care va intra pe dedesubt. Chiar avem probleme dacă noi putem să credem că se poate realiza în București așa ceva într-o perioadă de timp hilară, în condițiile în care noi nu am fost în stare să facem o centură a Bucureștiului și este o umilință pentru locuitori și pentru cei care tranzitează acest oraș.

Eu sunt resemnat. Eu acționez în sectoarele 3 și 4 și într-o porțiune foarte mică din Ilfov care arată ca Turnul Babel. Peste 50 de ani, copiii sau nepoții noștri vor vedea zona asta urbanistică, blocurile albastre lângă cele portocalii lângă cele roz, pe cele cu șapte etaje lângă cele cu două etaje și vor reflecta extraordinar de fidel trările noastre din aceste momente. Ca Turnul Babel, așa arată.

Cu toate acestea -  că nu există infrastructură, că nu ai canalul de dimensiunea necesară sau că nu ai fosă septică – au fost vândute. Pentru că este o nevoie extraordinară de locuințe. Datorită acestui aflux de tineri sau persoane de vârstă medie care vin în București – pentru că, să fim sinceri, de aici răsare soarele, din punct de vedere financiar și este o atracție extraordinară – aceste apartamente, cu toate minusurile lor, sunt superioare condițiilor de la care ei vin.” 

Răzvan Muntean

„Sunt reale poveștile acelea despre dezvoltatorii care puneau butelii prin apartamente, pentru că nu erau încă racordate la rețeaua de gaz?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Da. Credulitatea cumpărătorilor și buna lor credință au fost speculate de-a lungul timpului, dar lucrurile astea au încetat să mai existe. Acum, faptul că un dezvoltator promite că acea stradă va fi asfaltată, el promite, în opinia mea, pentru business-ul plan-ul lui și pentru faptul că este firesc ca primăria să facă lucrurile acelea. Să nu uităm că primăria ar trebui să vină să tragă utilitățile, după care să asfalteze strada respectivă.”

Răzvan Muntean

„De ce apar blocajele acestea? Că, până la urmă, ar trebui să câștige toți din chestia asta.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Lipsa de bani și prostia. Acum sunt localități care nici măcar nu mai pot accesa fonduri europene, pentru că populația lor a crescut peste pragul prevăzut.”

Răzvan Muntean

„Care mai sunt găselnițele de marketing ale dezvoltatorilor în momentul de față? Știu că, în perioada de boom imobiliar, se tranzacționa foarte mult direct off plan și nu prea știai ce se întâmpla cu terenul acela. Mai sunt astfel de pericole acum?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Noi avem în portofoliu aproximativ 50 - 60 de dezvoltatori imobiliari care nu au dat greș niciodată, mă bazez pe faptul că nu o vor face nici de acum încolo și monitorizez fiecare aspect de genul acesta. Niciunul nu este la început de drum.

Vindem off plan, pentru că acum, dacă mi-ai pune pe masa 80.000 – 100.000 de euro și ai dori un apartament cu trei camere în sectorul 4 sau în Popești leordeni, dar să te muți mâine ți-aș spune că ești nebun. Ar trebui să mai aștepți șase – șapte luni. Nu mai spun că, la începutul unui proiect, nu ai terminat de săpat groapa și tot ce înseamnă garsoniere – deci zona de investiții – este deja tranzacționat.”

Răzvan Muntean

„Ce riscă un eventual cumpărător?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Bineînțeles că sunt subiectiv. Venind la mine, nu își asumă niciun risc, pentru că îl duc acolo unde nu are aceste riscuri. Nu pot garanta pe alte zone.”

Răzvan Muntean

„Totuși, cum recunoști un dezvoltator serios? Teoria spune să te uiți în istoricul lui și, dacă nu a dat vreo țeapă, totul e ok.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„S-ar putea să fie valabilă această teorie în proporție de 80%. Dar, să nu uităm că țepele le dă la sfârșit, după ce are „pedigree” și după ce capătă încrederea, deci nu asta trebuie să fie regula de bază.”

42470-r_m.jpg

Răzvan Muntean

„Și atunci care este? Că o autoritate care să-l valideze nu există.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„În momentul în care vrei să faci o investiție, ai 35.000 de euro, poți să-I ții la bancă și să te alegi cu o dobândă de 250 de euro după un an de zile sau poți să cumperi o garsonieră care să îți aducă, după un an, 300 de euro pe lună, deci un randament de 11 – 12 ori mai mare. Bineînțeles că poți să ponderezi riscurile și să eșalonezi niște plăți către dezvoltator, în funcție de nivelul de execuție.”

Răzvan Muntean

„Cumpărătorul are vreun cuvânt de spus când negociază cu dezvoltatorul care încă nu are blocul ridicat?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Din nefericire pentru cumpărători, din 2014 până acum, nu știu ce se va întâmpla de acum încolo, vânzătorul era într-o situație hegemonică, el stabilea condițiile. Vorbim numai despre imobile noi.

Și de ce se va întâmpla acest lucru și prețurile pe aceste imobile – îmi pare rău că îl contrazic pe domnul Guda – nu vor scădea?

Pentru că în ultimii cinci ani putem să vedem exact grafice în care manopera, prețul terenurilor, prețul materialelor, prețul utilităților au crescut constant, chiar brutal uneori. Iar acum, a venit, peste toate lucrurile acestea, următoarea situație: dezvoltatorul este un om care are un business.

Acest business obține un profit într-un an de zile, până în urmă cu ceva vreme, adică îți luai autorizație, civilizat, în trei – patru luni de zile, edificai imobilul în șase – șapte luni de zile (vorbim despre imobile mici), o lună – două – cadastru, intabulare, dezmembrare, după care vânzarea – un an. Acum, aceste lucruri se întâmplă în doi ani de zile. Deci profitul s-a înjumătățit. Și îl auzim pe acel deontolog, care spune că nu cumpărați acum, că prețurile vor scădea cu 25 – 30%. În orice țară civilizată, omul acela era decapitat, era desființat din orice punct de vedere. Eu pariez că, la fiecare cuvânt de-al lui, pe care îl spune la TV, eu mai barez cu 50 de euro/mp proprietățile pe care le dezvolt. Și tot se vând.”

Răzvan Muntean

„Argumentele lui plecau de la faptul că prețurile pe care le vehiculau dezvoltatorii în piață erau cu un procent mare peste ceea ce se zvonește că ar reprezenta costurile de construcție. Domnul Guda spunea că se poate construi liniștit cu 600 – 700 de euro/mp.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Păi dai 700 de euro ca să construiești, dar nu îți trebuie teren, utilități, nu trebuie să faci gard, parter, parcări?”

Răzvan Muntean

„În momentul de față care ar fi un preț corect, în zona periferică?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Ultimul contract pe care l-am semnat, pentru un imobil cu două subsoluri – să nu uităm de norme: parcări 120%, deci trebuie să asiguri câte un loc de parcare pentru fiecare apartament care are sub 100 de mp și 20% pentru vizitatori, de spațiile comerciale nu mai vorbesc – parter și cinci niveluri a fost de 475 de euro/metro pătrat construit plus TVA. Să nu uităm că noi vindem metru pătrat util, că cele două subsoluri, dacă mai ai și piloți forați înseamnă niște costuri enorme, pe care nu le poți încasa și cu totul ajungi la 900 – 1.000 de euro. Și aici nu includem prețul terenului. Vorbim de prețuri la cheie.

Unde, într-adevăr, vor scădea prețurile… să nu uităm că trei sferturi din fondul locativ din București este vechi, făcut până în 1977. Până în 1977 s-a construit într-un fel, nu se cunoștea riscul seismic atât de profund. Când a venit cutremurul din 1977 ne-am dat seama ce se întâmplă, doi ani de zile nu s-a mai construit nimic, au fost importate norme care să fie în concordanță, tot ce e după 1980 e minunat, între 1980 și 1990 este perfect. Dar ce ne facem cu acele locații construite până în 1977?”

Răzvan Muntean

„Statistic, crezi că acele proprietăți construite înainte de 1977, care sunt puse la vânzare, dau aceste prețuri în jos, la nivel mediu?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Absolut. Poți să-ți cumperi în leasing un Oltcit din 2003? Nu. Și atunci? Nu o să-ți poți cumpăra printr-un credit bancar. Blocurile astea sunt niște babe pe care noi vrem să punem botox și silicoane. Băncile sunt atât de demente să își îngroape banii acolo? blocurile au 80 de ani vechime și tu mai dai credite pentru încă 30 de ani? Când termenul de garanție a blocurilor a scăzut de la 80 la 60 la 50 de ani? Deci blocurile acelea sunt ieșite din termenul de garanție și eu ca bancă mai dau credit pe încă 30 de ani? În foarte scurt timp ele vor trebui demolate. Dacă nu dorește cel de sus…”

Răzvan Muntean

„Nu am văzut în capitale sau în orașe mari din lume demolându-se în masa proprietățile. Se reconsolidează?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Nu există similitudinea. Noi avem un caz special. Un neamț dacă vine și vede cum construim noi zice că suntem demenți. Că punem 12 bare de fier pe un stâlp. La ei nu există risc seismic, de aia au și acele catedrale care există de mii de ani, noi suntem cu bisericuțele noastre mai mici, de pământ, meschine, ca ortodocșii.

Nu văd o soluție, sper că nu se întâmple în timpul vieții noastre și să nu trecem prin așa ceva. Cert este că acestor apartamente trebuie să le scadă și le va scădea valoarea în timp. Ele au niște locații extraordinare. Să ne gândim că acei proprietari, pensionary, se duceau pe 3 ianuarie să-și plătească impozitul. Mai bine s-ar fi dus la prefectură sau la cadastru să-și ia titlul de proprietate pe cota indiviză corespunzătoare din teren și atunci erau o sută de proprietari pe un teren și, dacă, Doamne ferește, se întâmpla ceva, măcar puteau să reconstruiască cu un dezvoltator, își primeau cota parte din niște bani sau un apartament și făceau ceva. Dar acum sunt blocuri la care doar doi – trei oameni sunt proprietari pe terenul de sub bloc, ceilalți nu. Și atunci ce faci? Intri într-un blocaj.”

Răzvan Muntean

„Unde pot ajuta autoritățile, în afară de infrastructură? Mă refer la inițiative de genul Prima casă. A fost de bun augur Prima casă?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Într-adevăr, am semnat primul contract cu prima casă din România, nu mă așteptam. A fost de bun augur. Programul acesta a făcut și bune și rele, ca orice lucru. În primul rând, a împroprietărit foarte mulți oameni. La noi se știe, este dorința asta nebună de a fi proprietar și nu chiriaș, deși cele mai sărace țări din lume au cei mai mulți proprietari. În Germania sunt undeva la 30%. Această dorință provine din genele noastre. Istoric vorbind noi nu am avut nimic, am fost tot timpul dați dintr-o parte în alta, am fugit în păduri, am otrăvit fântânile. Acum simțim nevoia de stabilitate.

La fel, dacă ai două blocuri frumoase unul lângă altul, unul este cu BCA sau cu ytong și unul este cu cărămidă roșie, toți vor opta pentru cel din cărămidă roșie. Pământul, lutul, zona asta din care se trag străbunii noștri. Fă un bloc – au încercat să facă pe structură metalică, este mult mai în regulă, au dat chix. Românul vrea cărămidă roșie, stâlpi, beton cât mai solid, cât mai mare. E totul exagerat pentru că nu am avut.

Nu mai avem nimic de inventat, s-a inventat totul. Nu trebuie decât să luăm cu copy – paste și să traducem în limba română. Că vrem să luăm de la polonezi, de la zone apropiate, ca să nu ne ducem prea sus. Trebuie doar să fii atât de deștept să deschizi legea lor, copy – paste, translate, băgat la noi și gata.”

Răzvan Muntean

„Ce urmează după Prima casă? La ce să ne așteptăm?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Eu l-am detestat pe Boc, dar acum îl aprecizez pentru ce face în orașul în care s-a dus. Ăla a fost un puseu de populism. Atunci, în 2009, aveam un antecontract făcut pe un credit ipotecar. Niște oameni știau că trebuie să dea un avans de 25% și ne-au spus: „ne-a sunat directorul mare de la BRD că noi o să semnăm prin nu știu ce program, mi-a zis ceva cu Prima casă, dar ne e frică, că ne-a chemat acolo, a zis că vine șoferul să ne ia. Ce facem? Mergem?”

Le-am zis: da, mergeți, e ok, aveți un avans de doar 5%, niște condiții mai bune, mergeți.

A doua zi sau seara m-au sunat: „am fost acolo, ne-au dus la sediul acela mare, ne-a zis directorul BRD că o să facem credit cu avans de doar 5%, semnăm?” Da, semnați. „Dar o să vină și televiziuni, cică semnăm la guvern, la domnul Boc.” Da, nu e nicio problemă.

A fost un populism. De ce nu se mai trezește unul să facă ceva bun? Orice.”

Răzvan Muntean

„La nivel de taxare cum simți partea de dezvoltare? Mai este nevoie să se lucreze la ceva din punct de vedere legislativ?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„În campania electorală, ăștia au vorbit despre niște scutiri de taxe, să dea ei o sută de zone în care taxele sunt eliminate și o proastă a tăiat de acolo ca tu, ca vânzător, să nu mai plătești 2% sau 3% la notariat. De ce? Pentru că trebuia să le ia ca număr taxele scăzute. O măsură populistă.

Trebuie să fie taxată această operațiune. Vrei să locuiești la oraș? Plătește impozite corespunzătoare, nu nimicul ăsta care se plătește acum. Românul își dorește să fie proprietar, dar este un administrator execrabil.

Uite un exemplu: bloc dat în folosință acum un an. Când l-ai dat în folosință era ca o floare. Toată lumea supărată: am o zgârietură mica pe perete, vă dau în judecată că îmi lipsește nu știu ce, chitul nu e cum trebuie. După un an sau doi aceste imobile sunt devastate. Deci românul este făcut să fie proprietar, dar nu și administrator. Și atunci ce trebuie? Regulament de condominium, 42 de pagini, să-l ții în lesă, să-l ții din scurt, să-l obligi, ca în Germania.

Neamțul sau italianul crezi că nu fac pipi în boscheți din etică? Nu, de frică.”

 

Răzvan Muntean

„Dar exemplele pe care noi le vedem la nivel legislativ din păcate sunt exact pe invers. Adică vezi oameni care fac și legislativul îi lasă. Deși, aparent, legile sunt foarte aspre, în momentul în care te uiți la aplicarea lor…”

42468-2.jpg

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Stai să vezi efectele devastatoare ale acestor întoarceri… Elena Udrea, Mazăre. O să se fure din nou ca-n codru. Tu n-ai sta la pușcărie doi ani cu 50 de milioane ascunși? Fă un sondaj, oricine ar vrea.

În momentul în care asemenea oamni își permit să aibă voce, să se întoarcă. Să fie liberi pe stradă, devalizând la modul acesta grosolan, atunci încurajezi.”

Răzvan Muntean

„E vreo tranzacție – model, care ți-a rămas în minte, pe care ai pune-o într-o școală de imobiliare?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Mi-a plăcut perioada până în 2007. Din 1990 până în 2007 nu s-a construit. Nu-mi dau seama de ce, nici nu aveam viziunea dezvoltării orașului în zona asta care este jud. Ilfov. Se ajunsese ca acești cumpărători să aibă o educație imobiliară și un respect față de agentul imobiliar. S-a întâmplat într-o perioadă de timp relativ scurtă – din 2000 până în 2006 – 2007. Era o educație. Se știa că o agenție imobiliară trebuie să primească un comision de 3% pentru serviciile prestate, aveam și sistemul nostru de buy back: vindeai o proprietate pentru una mai mare sau mai mica, în funcție de nevoi.

Este o tranzacție - emblemă pentru mine și amuzantă în același timp. Trebuie reținut faptul că aveam niște agenți excepționali, care își cunoșteau foarte bine teritoriul. Ca și cei de acum – cunosc teritoriul și știu că, prin instrumentele astea modern de comunicare, sunt lângă ei. Eu cred că le știu pe toate în imobiliare și sunt lângă ei pe mail, pe whatsapp etc. Ei nu au cum să facă greșeli acolo, în teritoriu, decât dacă sunt tâmpiți sau dacă vor să facă greșeli. Pentru că sunt lângă ei și pot apela la mine.

În acea tranzacție un domn voia să vândă o garsonieră. Bineînțeles, i-am găsit un cumpărător pentru ea, dar a zis: „nu vând garsoniera, până nu cumpăr un apartament cu trei camere. Dar vreau să facem tranzacțiile în același timp, că mie mi-e frică”… Creșteau prețurile exponential în acea perioadă. Totul era cu cash. Bineînțeles că i-am găsit un apartament cu trei camere.

Cel care vindea apartamentul cu trei camera dorea să cumpere un apartament cu două camera, ca să rămână cu o diferență, că trebuia să-și plătească întreținerea, altfel îl executau. Cel care vindea apartamentul cu două camera voia o garsonieră și s-a făcut un lanț de șase tranzacții. Culmea, primul voia să cumpere o garsonieră, ultimul voia să vândă o garsonieră. Deci dacă ei s-ar fi întâlnit ar fi făcut tranzacția între ei și nu se mai făceau celelalte cinci tranzacții.

Agentul imobiliar Bogdan, cu ștate vechi, a zis: Giulio, nu putem să facem tranzacția asta.” Că atunci banii erau în bocceluță. ”Îi chemăm la birou, le spunem care este situația și facem.”

Le-am spus: toți șase sunteți implicați. Nu putem semna decât toți șase în același timp. Ori deloc, ori toți șase. Ok, nu avem niciun fel de problemă. Uitați cum facem: numărăm banii aici, îi sigilăm și plecăm spre notariat cu două mașini, să fiți grupați.

Ajungem la notariat, cel care cumpăra garsoniera i-a dat banii vânzătorului. Iar Bogdan a zis: „o să ne încurcăm la comision, haideți să luăm comisonul, 3% de la vânzător și de la cumpărător, să-I punem aici, în mijloc.

Cel care cumpăra trei camere i-a dat banii vânzătorului, comisionul se duce la locul lui, maldărul nostru din mijloc se mărea.

Ultimul care trebuia să-și încaseze banii pe garsoniera vândută se uită, numără: 9.000 de dolari. „Dar aia din mijloc ce e? Câți bani sunt?”

I-a răzvrătit. „Ce e cu maldărul ăla mare de bani?”

„Este comisionul nostru strâns din tot lanțul ăsta.”

„Câți bani sunt?”

S-au apucat să ne numere banii. Erau vreo 8.000 de dolari.

Ăsta: „dar eu am muncit toată viața, am luat 9.000 de dolari pe garsonieră. Voi luați banii ăștia într-o oră, așa?”

I-a răzvrătit pe toți împotriva noastră. „Nu, e o greșeală, haideți să dăm banii înapoi”.

Își luau banii înapoi, trăgeau comisionul aferent înapoi. Am pierdut încă o oră, iar ne-am dat, acolo tot 8.000 de dolari, ăsta cu 9.000 de dolari, garsoniera lui. Au plecat supărați toți. Nu erau bucuroși că și-au rezolvat ei problemele lor, erau supărați. Din ăia șase, patru și-au făcut agenții imobiliare. Bineînțeles că au rezistat o lună. Unul și-a făcut garsonieră în ghena de gunoi din blocul unde aveam eu sediul.

E foarte ușor să te uiți în buzunarul altuia, să crezi că poți face așa singur. Trebuie să fi fost jos întâi, calfă, și după aceea, dacă ai spirit antreprenorial sau pe cineva care să te susțină, poți intra în breasla asta.”

Răzvan Muntean

„Cum crezi că va arăta breasla asta peste câțiva ani?”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Nu știu. Eu am încercat să mă implic, după puterile și după știința mea, în toate poveștile astea, dar m-am fript. Nu colaborez cu nimeni. Dacă vrea cineva să lucreze sub tutela mea trebuie să respecte regulile.

Așa cum spunea invitatul tău anterior, nu neg că neg faptul că poate o să schimb ceva, dar nu structural. Că mă voi înscrie într-o formă sau alta într-o breaslă, într-o comunitate, într-o zonă în care se dorește să se facă ceva… dar nu știu când și de unde va porni treaba asta.

Vom avea în continuare webinarii, seminarii, coach-uri și altele, care sunt într-o zonă de strictă teorie. Trebuie să cobori un pic să te murdărești de noroi ca să înveți ce se întâmplă în imobiliare. Nu să stai în niște birouri. Ce fac oamenii ăștia care fac webinarii? Sunt, probabil, printre ceilalți 40%, care nu și-au făcut nevoile în fundul curții, dar sunt foarte sus, în niște globuri de sticlă. Și cred că dacă i-am pune să facă niște tranzacții imobiliare mărunte, medii nu cred că ar reuși.

Regulile cu care multinaționalele vin de afacră de multe ori nu se aplică. Vedem că ei aplică dublu standard și la cele mai elementare lucruri. Trebuie să te adaptezi societății în care vrei să te înscrii.”

Răzvan Muntean

„În general, multinaționalele din România sunt foarte productive pentru business-ul – mamă.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Românii sunt niște vaci bune de muls. Suntem născuți să fim sclavi.

Am fost profet și am avut dreptate, pentru că mă bazam pe ceva. Acum nu mai știu, nu mai am pe ce să mă bazez. Sunt total bulversat de ce văd  și de ce se întâmplă.”

Răzvan Muntean

„Care este primul lucru la care te gândești că l-ai face altfel? Ceva ce ai schimba din trecutul tău.”

Giulio Angheloiu, Premier Imobiliare

„Am făcut foarte multe greșeli, cred că le-am făcut pe toate. Nu pot să aleg una care e mai mare.

Aș ține aproape oameni ca tine. Voi ați pus foarte mare accent pe zona media, comparativ cu alte portaluri care sunt impersonale. Ați pus accent pe prezentarea dedesubturilor, a zonei umane din agentul imobiliar. Fără cancan, fără scandal, lucru care este de apreciat. E foarte greu să faci ce ați făcut voi. Lucru pe care nu l-au făcut alții. Poate că de asta breasla nu este închegată, pentru că nu sunt evenimente – nu d-astea constipate, la care te duci pentru că îți dă o primă sau pentru că trebuie să vorbești, ci unele relaxate, în care să iasă în evidență oamenii din agenția imobiliară. Care, întâlnindu-se, să creeze, să cristalizeze, să coaguleze breasla asta de care avem nevoie.

Îți propun să discutăm despre orizontul apropiat – următoarele două – trei luni de zile.

Piața imobiliară este într-un blocaj. Principala componentă provine din această media care, în ultimele șase – șapte luni de zile, a trebuit să scoată la lumină ceva care pare extraordinar. Au fost făcute mai puține tranzacții în luna mai decât în mai anul trecut, în iunie la fel, uitând anumite elemente. De ce s-a întâmplat asta? Pentru că actele merg mai greu. Un cadastru, o dezmembrare a unui bloc o făceai înainte în trei săptămâni, acum o faci în trei luni. Normal că se semnează mai puține anul ăsta.

A doua componentă: faptul că avem o guvernare care face toate greșelile. Această guvernare nu respectă cred că niciun antreprenor din țara asta, pe niciun palier. Și automat scade încrederea în zona imobiliară, care este o zonă de investiții.

Băncile – probabil multe dintre ele trebuie să plătească greșelile dinainte de criză.

Apoi a venit problema scăderii gradului de îndatorare de la 60% la 40%.

Lucrurile la noi se întâmplă în mijlocul anului. TVA-ul se schimbă în mijlocul anului. Toate lucrurile astea trebuie anunțate din timp, ca un dezvoltator imobiliar să-și poată face un business plan solid.

Toate acestea au dus la o oarecare stagnare a tranzacțiilor sau o băgare a oamenilor într-o stare de stand-by nefiresc. Nevoile lor sunt aceleași, ba chiar în creștere. După știința mea, dezvoltatorii imobiliari din România pot construi 24.000 – 25.000 de unități locative pe an. E foarte greu să autorizezi, să construiești, să găsești muncitori, că sunt plecați pe bani mulți în Dubai sau în Germania. Nevoile sunt de 100.000 de unități locative. Asta face să vinzi off plan, să te supui acestor riscuri.”

Ştirile zilei

 INS: Numărul locuințelor construite a crescut semnificativ
 Cum sunt văzuți realtorii români în SUA
 Cel mai înalt hotel din București va avea 85 de metri
 Hotel clujean vechi de 125 de ani, scos la vânzare